文/史现
当市场进入深度调整期，总有一些房企通过调整发展战略，逐步找到了跨越行业周期、实现转型发展的打法。
近日，中国金茂发布2025年上半年业绩报，报告显示，公司的盈利能力提升，利润指标优化，同时销售规模实现良性增长。
报告期内，中国金茂累计实现营业收入251亿元，较去年同期增长14%；归母净利润达10.9亿元，同比增长8%；剔除投资物业公平值损益后的归母净利润达11.23亿元，毛利40.59亿元，同比增幅14%；毛利率为16%，其中，开发板块毛利率较去年同期提升1pct。签约销售额534亿元，同比增长20%，行业排名首次跻身前十，增速为TOP10房企榜首。
中国金茂董事会主席陶天海在业绩会上表示，公司将以“改革深化焕新发展”为主题，在2025-2027年内，极致盘活存量项目、加速新项目利润贡献，实现“活得好”；并在2028-2030年内全面焕新，实现“活出彩”，引领金茂成为一个具有核心竞争力，可持续发展、健康的公司。
锚定运营高效目标，确保项目“做一成一”
业绩报告显示，上半年，中国金茂的物业开发、商务租赁、零售商业运营、酒店经营和金茂服务板块继续保持良好的运营态势。
物业开发方面，公司紧抓市场窗口期，冲刺签约回款业绩，销售规模排名较2024年同期提升三位，稳居房地产行业第一梯队。四大产品线“金玉满堂”全面升级，为销售价格提供坚实支撑，住宅平均签约单价为2.6万/㎡，相较2023年2.1万元/㎡和2024年的2.2万元/㎡均价稳步上浮，并为未来持续贡献利润。
品质服务方面，营收和规模也实现增长，经营效益有所提升，营业收入同比增长20%，在管面积增加11%，销管费用率下降1个百分点。
精品持有运营方面，核心酒店经营业绩保持行业领先，商业运营稳步提升。报告期内，华夏金茂商业REIT作为国内首批消费类基础设施公募REITs，上市至今完成六次超预期分红，分红金额累计7830万元，其核心底层资产——长沙金茂览秀城达到上市以来最高出租率99.03%。
凭借核心城市聚焦和产品溢价能力，中国金茂在行业深度调整期展现出卓越的战略眼光和穿越周期的能力。
中国金茂坚持战略先行，推进战略、打法、组织三大升级，推动“6-10-12-24”运营创标，加速资金周转，确保一年一熟，力争一年两熟。上半年，首开的新项目达到16个，开盘去化率81%，平均首开周期缩短至4.8个月，经营现金流平均回正周期11.4个月，平均首开认购兑现度132%。
中国金茂首席财务官乔晓洁指出，公司的运营效率得到大幅提升，整体显现出较强的运营能力，实现产品好、运营好、效率高，不断提升整体毛利率水平，确保增量项目能够“做一成一”。
业务聚焦重点城市，土储力争“投一成一”
尽管房地产行业整体销售规模下降，中国金茂依旧走出独立行情。“金玉满堂”产品线多个项目首次开盘即售罄，稳占高端改善型需求市场。
上海润云金茂府是黄金中环上仅1%的中环臻席低密纯别墅住区，房源仅200套。上半年，项目两次开盘均售罄，热销情景登上市场热榜。金茂棠前项目是金茂在上海是首座“棠”系项目，5月份首次开盘后亦实现两开两罄，成为北上海现象级热度红盘。
金茂在北京的满系代表作金茂满曜，在6月首次开盘网签即达到近百套，蝉联朝阳区普宅网签套数冠军。成都东城的棠系项目金茂晓棠在上半年六开六罄，受到区域内购房者的认可。
湘江金茂府是府系3.0项目首次落子长沙，上半年里该项目两开两罄，商品住宅销售金额、销售面积和销售套数在长沙主城区持续领先。
报告期内，中国金茂在华北及华东区域累计销售占比提升至70%，一二线城市销售占比达到94%。
另据民生证券的研报显示，中国金茂新增获取了上海虹口、北京朝阳区、杭州拱墅及成都龙泉驿区地块等16宗土地，项目计容建筑面积超145万㎡。截至报告期末，持有的物业开发项目的未销售面积为2681万㎡。
基于“投好投足”的战略安排，中国金茂获取16宗土地的总土地款达到492亿元，全部位于一二线城市。新获取项目中，府系、璞系两大高端产品线占比68%。
2024年以来累计获取的41个项目，100%聚焦高能级城市、核心板块，总土储足以支撑公司未来两年的稳健发展，且整体货值结构显著优化，确保“投一成一”。
中国金茂高级副总裁张辉表示，公司下半年将保持投资目标，并在投资标准上提出更高要求，以满足客户需求并实现稳健回报。
财务状况稳健运行，未来三年“活得好”
截至上半年末，中国金茂财务状况表现稳健，“三道红线”维持全部绿档。此外，债务结构不断优化，外币债务占比降至21%，低息开发贷和经营贷占比提升至41%。
今年2月、3月及7月份，中国金茂分别发行交易所公司债17亿元、16亿元和20亿元，期限为2+2年，票面利率分别为2.79%、2.93%和2.38%。7月份发行无担保中期票据20亿元，期限为3年，最终票面利率为2.30%。整体利息开支同比减少8%，资本化利息开支同比减少10%。
报告期内，中国金茂内外新增融资平均成本仅2.70%，较2024年底下降69个基点，再创新低。而且通过持续强化精益管理，销售费用、管理费用和财务费用同比分别下降15%、5%、4%。
目前，中国金茂明确“活下来-活得好-活出彩”三步走规划，未来三年将通过极致做优增量与盘活存量项目，修复资产负债表和损益表，实现“活得好”目标。
针对2025年下半年，公司管理层表示，根据最新经营情况加快新项目的去化速度，以现金流回正为运营的核心；第二，加快存量资产的盘活，全年努力实现盘活35%存量资产的目标。第三，加快打造第二业务曲线，构建面向未来的竞争力。
民生证券研报认为，中国金茂背靠母公司中国中化，随着公司在一线和核心二线城市获取的项目越来越多，凭借“金玉满堂”的产品力公司或将在销售端逐渐发力，预测2025-2027年营收分别达636.40亿元、694.38亿元、767.90亿元，归母净利润分别为13.55亿元、19.10亿元、27.18亿元，对应PE倍数为13X、9X、7X，维持“推荐”评级。
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